中国房地产全装修发展趋势对供暖行业的影响

　　全联房地产商会全装修产业分会秘书长陈忠莉

 

　　12月19日，“A.O.史密斯零冷水壁挂炉杯”2019中国供暖大会于北京九华山庄盛大召开！会上，陈忠莉详细阐述了《中国房地产全装修发展趋势对供暖行业的影响》，以下为演讲实录：

 

　　本次演讲主要立足整个行业的发展趋势、行业痛点，及不同的解决路径等，更多数据方面的信息以及各位专家就行业的相关总结，在本次供暖大会已有不少分析，在此就不赘言，我将从地产趋势、行业趋势、标准推动三个方面进行分享。

 

　　01、地产趋势

 

　　房地产和经济形势是一脉相承的。年底，大家都在解读经济数据，先看看GDP三个季度的数据：第一季度增长率为6.4%；第二季度6.2%；第三季度6.0%。平均增长率为6.2%，为1992年我国有GDP记录以来的最低记录。

 

　　这标志着中国经济进入了新常态，即从高速增长转向了高质量发展阶段，整个国家都处于“爬坡过槛、滚石上山”，处在转变生产力、调整经济结构和转化增长动能的攻关期，因此企业从头到脚普遍感觉到“痛”，大家也能明显感受到经济下行所带来的“寒冬”。如何在“寒冬”中找到新的机会？我们可以观察近几年中央经济工作会议上出现的几个关键词——

　　“房子是用来住的”、“房住不炒”，这几年中央经济工作会议一直在强调，那么，我们的机会在哪里？再看看12月9日在北京举办的全联房地产商会2019年会上，聂梅生会长的观点——从房地产的大势来讲，2019年是个临界点，主要体现在：

 

　　一是长效机制：量变到质变，内部有密切联系，到了临界点就要翻篇；

 

　　二是房住不炒：从棚改到公租房，到释放租赁市场，再到老旧小区改造；

 

　　三是银根方面：坚持资本层面的收紧政策，保证经济转型；

 

　　四是地根方面：土地财政的没落和土地资源释放的新兴并举；

 

　　五是税收方面：建立新的税制，随着个人C端的权重加大，税制必定会变，B端要减税。

 

　　我们再看房地产未来的十个趋势——

　　（点击可查看大图）

 

　　2020年是整个房企综合能力的提升年，即房子从强调地段增值的金融属性转为注重品质的居住属性，回归衣食住行的基本民生。地产及上下游相关企业从粗放式到高质量发展，必定是大浪淘沙优胜劣汰，在这个品质化发展进程中，有实力、有韧性、能创新，长期被看好的企业方能脱颖而出。

 

　　房地产行业对于宏观经济的定位，也从增长引擎变为了“压舱石”，这个“压舱石”的概念不仅在于房地产行业本身，由于它带动50多个相关行业，也对整个中国经济的发展起着稳定促进作用，也是房地产行业对整个国民经济的贡献。

 

　　02、行业趋势

 

　　从行业的角度看，相信一直以来大家都常听见这么几个概念：全装修、精装修、拎包入住，这里跟大家就概念上的区别谈一下我的个人观点。

　　所谓精装修，在地产营销过程中对比毛坯房的交付结果，不同的企业有不同的战略和发展路径，因此形成了不同的精装体系。同时基于不同的定位有不同标准化的产品。比如：万科、恒大、碧桂园等规模体量大，以大众化精装定位为主；绿城、星河湾等以高端精装为主；朗诗、当代等以特色精装为主。

 

　　同样是做刚需，不同的企业装修标准也不一样；同一企业的同一产品在不同的区域也会存在一定的差异，这些都是企业基于其产品定位、消费者定位以及精装服务体系等来决定的，是企业自己多年摸索沉淀出来的精装体系，差异性大且有多重决策因素（比如通过品牌进行精装修溢价），因此，很难形成精装交付统一标准，也正是源于此，国家在发布政策的时候，很少用精装修的概念。

 

　　所谓拎包入住，在批量精装修或全装修住宅交付中，消费者总会感觉自己的家和酒店一样，千篇一律，缺少个性化，因此，一些地产企业纷纷成立家装公司，去服务一个又一个的终端消费者，进行个性化加载服务。也有很多的产业链企业利用自身优势延伸服务，介入到后段的个性化服务中，因此出现了B2B2C的模式。

 

　　这几年市场上盛行的整装、定制、拎包入住等一站式解决方案，迎来了大发展，如以前只做橱柜的欧派，现在则扩展到门、卫浴，乃至全屋整装定制随心装大家居服务，实现批量标准化到少量个性化的服务，满足消费者的需求。

　　所谓全装修，是指住宅功能空间的固定面装修和设施设备安装全部完成，达到住宅使用功能和性能的基本要求（即天地墙、厨卫功能完成，把房子倒过来，没有东西掉下来的），由于全装修不涉及品牌溢价，是品质交付普适性的表现，容易衡量，因此政策发布的是全装修。而精装修从营销的角度看，不仅体现地产装修交付的程度，同时也能够通过品牌赋能对装修进行溢价。比如，同样的功能，用国产的和世界顶级品牌，精装交付价格差异就很大。因此，我们认为，全装修是内核，是住宅交付的最基本要求。

 

　　纵观中国精装修及全装修发展历程，我们认为2016年是全装修的发展元年，这一年浙江在全省范围发布全装修交付政策，并举办了新闻发布会，在全国引起巨大轰动，全联房地产商会全装修产业分会也是在2016年成立。2017、2018年全国各地全装修政策纷纷跟进并不断细化加码，全装修进入发展快车道。

 

　　由于全装修政策密集出台，很多地产企业没有做过，面临“三无”（无人才、无体系、无供应链），而最终的承受者都是消费者。我们也看到，这几年政府在大力推动装配式建筑，就是在人口红利下降的情况下，通过标准化、集成化、垃圾减量化的工业化建造手段来带动产业升级，提升品质和效能。

 

　　而事实上，由于全装修、精装修产业链太长，多年来顽疾通病大量存在，企业也是边走边摸索，消费者也多称精装为“惊装”，爱恨交加，因此全装修加上一直存在的精装修，2019年成为投诉高发年。

　　除了政策、规范、细则等，相关标准也在不断的完善和出台。装配式建筑和绿色建筑的评价标准都对全装修交付做了重要约定。因此，全装修匹配绿色建筑、健康建筑、智慧建筑、装配式建筑、低能耗被动式建筑，形成了全国全业态全覆盖的发展态势。

　　供暖行业与能源、建筑节能息息相关，全装修作为绿色建筑、低能耗被动式建筑的内核，其优势也就不言而喻，这些都是对未来美好生活的一种承载。

 

　　从一组公开数据，我们可以看到全精装的套数和面积在整个行业发展放缓的情况下，呈现两位数的增长。如：

 

　　2019年1～11月全国重点70城新开盘建筑面积138196.74万㎡；

 

　　全精装建筑面积54983.88万㎡，同比增加37.67%；

 

　　全精装建筑户数325.31万套，同比增加50.87%……

 

　　再看一组配套数据（引自奥维云网）——

　　全精装、成品房的发展趋势已不可逆转，这个过程中，我们如何把握机会？

 

　　全装修带来的机遇与挑战：

　　在此背景下，部品企业重视布局住宅全装修才是未来发展之道，这对供暖行业中各大企业的品牌影响力、成功案例、服务能力、资金实力等有所考验。

 

　　有观点表示，全装修政策来临后，供暖行业会面临很大的挑战，未来80%暖通公司或消失或被迫转型，只有抓住机遇，才能持续、批量的长足发展，否则，一旦零售市场萎缩，就只能在旧房/二手房改造中寻求机会，且处境艰难。

 

　　与此同时，房地产企业的供应链体系其实也在做出调整，标杆房企供应链呈现四大新趋势：从分散采购到集约采购；从采购部门到材料公司；从线下模式到线上运作；从经验决策到数据赋能。

 

　　当市场分水岭来临时，我们可有做好相应的准备？对此进行一个小结——

　　只有将这些机会完全把握，企业才能进行自己的创新布局。

 

　　03、标准推动

 

　　房子是用来住的，这是居住属性不是金融属性，当房子的居住属性被放大时，消费者就会在多方面开始“较真”。从“精装”到“惊装”，信息不对称下，最贵的消费品因为货不对板带来的痛苦，使得消费者投诉攀升，严重影响住宅的品质提升。站在消费者及从业者的角度，多年来我们一直在思考探索，希望有个共同的价值衡量尺度，信息透明，通过协会第三方的角色和背书，促进行业诚信发展。

 

　　有五音则六律正，在国家对团体标准赋予法律认可和全装修发展的大势下，2017年，全装修产业分会通过商会标委会进行标准的编制立项，2018年通过20多场研讨预试评等规范编制，2019年1月1日正式实施了T/CRECC 02-2018《住宅全装修评价标准》，作为全装修普适性的内核，它起到了三方面的作用：完整定义了全装修，设定全装修住宅的入门标准；实现对全装修住宅品质、质量规范分级，达到对室内居住品质提升的共识；引导全装修住宅精细化设计施工，科学正确选择材料部品的作用，引导行业和产业升级。

　　让标准成为质量的“硬约束”，相关协会等也在编制自己相关的标准，但是，《住宅全装修评价标准》遵循适用高效、绿色环保、健康舒适、节约资源、生态宜居，第一个站在消费者的角度来倒逼行业进步，也因此填补了国内空白，无论是自己装修、委托家装公司装修、还是地产批量装修，都可以通过标准所约定的功能、性能、材料与部品、施工与验收、提高与创新来量化评定“家”是几星级（1星、2星、3星、4星、5星），能够明明白白的消费。

 

　　2018年开始，我们也看到多种渠道在推动全装修信任体系建设，如保险、法院、治理、合同约定等等。

 

　　无论哪条路径，在美好生活的追求中，都需要我们敬畏生命、坚守初心，共同呵护、守望我们的家。

 

　　最后，用我们会长的一句话结束我的分享：世间一切美好因为我们倾注绿色、专注品质、构建生态而遇到！给大家拜个早年，祝新年快乐，身体健康，事业辉煌！

 

　　谢谢大家！

 

　　【编辑：暖立方地暖网】