年终楼市或现价格瞬间低点

      伴随着2012年进入最后的倒计时，不少房企开始掀起冲量之战。成都有媒体称，从10月起多家房企加大了产品上市的力度，朗润地产机构总经理白林分析，一些房企为了实现年初下达的销售任务量，往往会在这两个月内采取调低原来价格预期或采取大幅度优惠的策略，市场有望迎来短时间内的价格低点。南京会不会出现这样的情况？今年南京楼市的开发商有没有“年关”？购房者有没有可能在岁末迎来淘房的好时机？《扬子楼市》采访了相关专家。

      观点①

      今年的年关不“难过”

      南京林业大学社会工作系主任 孟祥远

      年底应该不会有动静很大的降价情况，尤其是主流开发商，大多已经完成了销售任务，降价促销的情况较难出现。只有一些新盘或销售不好的楼盘，也许会有优惠。”

      上半年的南京楼市有着明显的探底回升趋势。首先从过年后开始慢慢回暖，自“金三银四”开始，自住需求开始得到明显释放。到了五六月份，又有新的供应量开始上市，尤其是一些品牌房企，为了业绩的半年报，大多在六月底推出一批房源，这也使得整个六月显得异常火爆，而七八月份也是淡季不淡。

       今年的金九银十成色稍显不足，一是因为市场没有太大的利好政策，主要以保持和稳定为主；二是部分板块如江浦、江北、板桥等涨价明显，导致市场观望情绪浓厚；三是改善型的产品大量推盘，在单价上扬的基础上，总价又高，阻止了一部分人出手。

      我认为今年的政策跟去年比有所不同。虽然说限购没有变化，但是对于刚需是鼓励的，促进刚需的释放，希望以此拉动经济的增长。其实银行也是这样，银行对于投资客的打击很大，但是对首次置业等另有宽松政策。

      鉴于此，今年的楼市行情还是不错的，年底应该不会有动静很大的降价情况，尤其是主流开发商，很多楼盘都已经完成了全年的销售任务，没有了业绩压力，因此降价促销的情况较难出现。但是一些新盘或者销售情况不好的楼盘，出于冲业绩的需要，也许会给出优惠。

      现在来看，去年的11月到12月可以说是南京楼市最不景气的时候。当时因为调控严厉、资金紧张，上市公司迫切要完成年度指标等等，有些开发商微利、保本甚至是低于成本入市。而今年的市场销量稳中有升，开发商不会再难过“年关”了，成本价卖房甚至亏本卖房的可能性几乎没有。

      岁末楼市一定会是一个量价平稳的市场，价格可能会有小幅度的上扬，尤其是销售好的楼盘，在年底前加推的都有小幅涨价的趋势，但是涨幅还是处在可控的范围内。

      观点②

      年底楼市将现“一涨一跌”

      南京市房地产开发建设促进会秘书长 张辉

      一方面在新推房源上，上涨趋势愈发清晰，另一方面在库存房源上，不排除有楼盘会推出特价促销活动。这一涨一跌两种市场表现，或许将主导今年的年终楼市。”

      今年楼市自3月份之后开始出现持续性的超预期回暖行情，截至目前，总成交量已经突破62000套，较去年增长70%左右，加上余下一个多月的销量，总销量预计将接近7万套，环比增长90%，接近翻倍。这是一个相当有力的回暖程度，也基本反映出南京楼市自住需求的年度规模。

      今年楼市的回暖可以说是一种结构性的回暖，刚需产品的回暖力度，明显超过豪宅、别墅和改善型产品，而一部分综合竞争力不强的滞销房源，依然去化缓慢，库存维持高位不动。因此，从具体楼盘到具体的开发商，同样呈现结构性的特征，有的楼盘、有的公司提前完成了全年任务，甚至是超额完成，但也有少部分楼盘和公司，依然在为全年任务的完成而努力，具有冲量的任务需求。

      其中，一些计划在年底前开盘的纯新盘，亟待完成开盘目标；一些楼盘的推盘计划还没有最后完成，还有最后一批房源等待推出。鉴于此，上市楼盘的价格不会“一刀切”，热销的楼盘价格有上涨的趋势，但销售不佳的房子只能望“涨”兴叹了。

      自“金九银十”开始，总体上楼市的供应量是偏少的，这种预期供应的不足，不但直接催生了开发商的拿地需求和土地市场的快速回暖，同时也强化了部分楼盘价格坚挺和小幅提价后的热销表现。

      不过年底毕竟是传统淡季，缺少旺季的氛围烘托，目前来看各大楼盘还是以“去化走量”为主，价格上的诉求尚不强烈。根据往年经验，年底前往往是优惠促销、消化库存和尾房的最佳时机：一方面在新推房源上，房价的上涨趋势愈发清晰，另一方面在库存房源上，不排除有楼盘会推出特价房的年终促销活动，抛掉包袱，来年重新出发。这一涨一跌两种截然不同的市场表现，或许将主导今年的年终楼市。